4 phương án giải cứu đất xen cài

Hiệp hội bất động sản TPHCM (HoREA) vừa đề xuất vô vàn biện pháp gửi Thủ tướng Chính phủ và 1 số bộ ngành, nhằm giải quyết 1 số vướng mắc 1 số dự án nhà ở có quỹ đất hỗn hợp thuộc thẩm quyền giải quyết của Trung ương.

Dự án của CTCP Đầu tư bất động sản Hưng Lộc Phát bị đình chỉ thi công cũng do vướng vào đất xen cài.

Theo đấy, HoREA đề xuất phương án xử lý đối có phần đất thuộc Nhà nước quản lý nằm trong 1 số dự án nhà ở thương mại (NoTM) có quỹ đất hỗn hợp, gồm đất ở, đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp; 1 số phần đất thuộc đất kênh rạch, các con phố, bờ đất… nằm rải rác trong khu đất dự án, không đủ điều kiện hình thành dự án độc lập. Căn cứ pháp luật đất đai hiện hành, HoREA đề xuất 4 phương án xử lý:

Phương án 1: UBND TP giao phần đất rạch, bờ đất, các con phố nằm xen cài trong dự án nhà ở cho chủ đầu tư để thực hiện dự án, không phải thực hiện đấu giá phần đất này. Giá trị phần đất được xác định theo giá đất cụ thể, thích hợp giá thị trường theo quy định của pháp luật đất đai khi tính tiền sử dụng đất dự án để nộp ngân sách, như 1 sốh làm giai đoạn này.

HoREA nhất trí có Bộ Tài nguyên – Môi trường về đề xuất dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung 1 số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai. Theo đấy, bổ sung hình thức giao đất cho chủ đầu tư phần tổng diện tích đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích, hoặc phần tổng diện tích người sử dụng đất không có quyền giao dịch và không có tài sản gắn liền có đất. UBND cấp có thẩm quyền chọn lọc thu hồi đất và cho chủ đầu tư thuê đất, giao đất để thực hiện dự án đối có tổng diện tích đất đấy.

Phương án 2: Thực hiện chuyển đổi quyền sử dụng đất rạch, bờ đất, các con phố theo cơ chế chuyển đổi quyền sử dụng đất và dồn điền đổi thửa, được quy định ở Điều 167 Luật Đất đai và Điều 78 Nghị định 43/2014/NĐ-CP. Thực hiện cơ chế đổi ngang đất thô này, 1 số thửa đất có hình dạng bất định hình, nằm rải rác trong khu vực đất chuẩn bị đầu tư, được dồn lại thành thửa đất (mới) ở ranh khu vực đất dự án, để Nhà nước sử dụng hoặc phân phối đấu giá. Nếu tổ chức đấu giá, công ty (đã có quỹ đất liền kề) sẽ tham dự và nhận lời cả mức giá cao nhất để sau đấy hợp thửa vào dự án. Phương án 2 rất có lợi cho Nhà nước, vừa thực hiện đổi ngang đất thô, vừa tích tụ được quỹ đất (mới) có giá trị cao hơn so có nhiều thửa đất nhỏ bất định hình nằm rải rác trước đấy. Doanh nghiệp có thể bị thiệt, nhưng được lợi vì quy trình thủ tục phê duyệt dự án sẽ thuận lợi và nhanh hơn. Để thực hiện, yêu cầu UBND TP quy định tổng diện tích tối thiểu của 1 số phần đất thuộc Nhà nước quản lý cùng gộp lại từ 1.000m2 trở lên. Nếu dưới mức tổng diện tích này giao đất cho chủ đầu tư thực hiện dự án, và nộp ngân sách nhà nước theo biện pháp xác định giá đất cụ thể của phương án 1.

Riêng đối có dự án nhà chung cư cao tầng, tùy theo từng dự án, nếu phần đất có tổng diện tích đủ để thi công từ 1 block nhà chung cư trở lên, Nhà nước sử dụng phần đất này để thi công nhà chung cư, hoặc đấu giá để tạo nguồn thu ngân sách nhằm phát triển nhà ở xã hội. Nếu phần tổng diện tích đất này không đủ để thi công 1 block nhà chung cư, yêu cầu ứng dụng phương án 1 để chắc chắn quy hoạch phát triển thành phố.

Phương án 3: Thực hiện đấu giá đối có 1 số thửa đất có đủ điều kiện hình thành dự án độc lập. Căn cứ Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Quản lý, sử dụng tài sản công, Luật Đấu thầu, Luật Đấu giá tài sản, đối có trường hợp tổng diện tích 1 số phần đất rạch, bờ đất, các con phố nằm trong dự án nhà ở, có hình dạng xác định, có thể xác định chỉ tiêu quy hoạch thi công để hình thành dự án độc lập, xác định được giá khởi điểm đấu giá, yêu cầu thực hiện đấu giá đất, hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất để chọn lọc chủ đầu tư.

Phương án 4: Trước đấy, UBND TPHCM đã ban hành Văn bản 6711/UBND-ĐTMT cho phép giao đất, cho thuê đất cho chủ đầu tư không thông qua đấu giá phần đất thuộc Nhà nước quản lý trong khu vực dự án. Chủ đầu tư phải hoán đổi, trả lại bằng đất đã có hạ tầng ở dự án cho Nhà nước theo mật độ 8-12%. Hiện nay pháp luật đất đai không cho phép việc hoán đổi đất này.

Do vậy, HoREA yêu cầu Chính phủ tham khảo cho phép thực hiện hoán đổi phần đất thuộc Nhà nước quản lý để lấy đất đã có hạ tầng của dự án, theo mật độ do Nhà nước quy định. Tỷ lệ hoán đổi có thể dao động 15% (hoặc cao hơn) do Chính phủ quy định, hoặc Chính phủ phân cấp cho UBND cấp tỉnh chọn lọc. Về lâu dài, Hiệp hội yêu cầu bổ sung cơ chế này khi sửa đổi pháp luật đất đai, để có thêm phương thức xử lý đối có phần đất thuộc Nhà nước quản lý trong dự án.

Canhogemriversidehcm.com – Theo SGGP

Bạn đang xem chuyên mục Blog canhogemriversidehcm.com

0 replies

Leave a Reply

Want to join the discussion?
Feel free to contribute!

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *