Bất cập trong đền bù giải phóng mặt bằng

Giá đền bù quá thấp đã phát sinh nhiều khiếu kiện khiếu nại khi nhà nước thu hồi đất.

Người dân có đất bị thiệt thòi khi nhà nước thu hồi đất

SƠN SƠN

Sự chênh lệch quá lớn giữa giá đất được bồi thường có giá trị thực trên phân khúc khiến giải phóng mặt bằng trở thành rào cản “ngáng một vài con phố” vô số dự án BĐS.

Giá đền bù quá thấp

Luật sư Phan Minh, thành viên Đoàn Luật sư TP.HCM lý giải nguyên nhân chính do sự chênh lệch rất lớn giữa giá đất được quy định trong khung giá và giá phân khúc. Giá đền bù cho người dân chỉ vài trăm nghìn đồng/m2, nhà đầu tư đầu tư dao động 2-3 triệu đồng làm hạ tầng, sau đây phân phối đất có giá 40-50 triệu/m2, người dân hiểu rõ số lợi nhuận khủng kia “đi đâu” nên họ bức xúc.

Ông Minh dẫn chứng: ba tuyến một vài con phố đắt đỏ nhất TP.HCM là Nguyễn Huệ, Đồng Khởi và Lê Lợi theo khung giá đất chỉ 162 triệu đồng/m2. Thành phố được phép quy định cao hơn khung giá của Chính phủ nhưng không quá 30% (theo luật Đất đai). Như vậy, giá đất tối đa của ba tuyến một vài con phố này cũng chỉ dao động 210 triệu đồng/m2. Con số này, thực sự quá thấp so có giá thực ở chuyển nhượng trên phân khúc giai đoạn này của khu vực này dao động 1,2 tỉ đồng/m2. Kể cả khi áp dụng hệ số K mà thành phố ban hành cho cả ba tuyến một vài con phố trên thì cũng chỉ dao động hơn 442 triệu đồng/m2.

Đó là nói đất ở, có đất nông nghiệp còn “thê thảm” hơn. Thực tế 1 m2 đất nông nghiệp, trị giá bồi thường chỉ vài trăm nghìn. Nhưng chỉ 1 thời gian ngắn sau, cũng 1 m2 đất đây đã được chủ dự án rao phân phối vài chục triệu 1 m2.

“Giá trị đất đai hiện được xác định có hai khung giá, Nhà nước có 1 khung giá thấp, còn giá phân khúc cao gấp 3 – 4 lần. Nếu giải phóng mặt bằng theo quy định của Nhà nước thì giá đất thấp, chuyển giao cho một vài doanh nghiệp thực hiện một vài dự án kinh tế – xã hội, đất đai được phân phối theo giá phân khúc cao hơn nhiều. Nếu giá đất khi thu hồi và giá trên phân khúc đồng nhất, sẽ hạn chế khiếu nại. Lợi nhuận của DN phải được tạo ra từ quá trình đầu tư về hạ tầng, thi công chứ không phải là từ sự chênh lệch của giá đất khi giải phóng mặt bằng”, ông Minh nói.

Bất cập trong đền bù giải phóng mặt bẳng biểu hiện rõ ở dự án khu thành phố mới Thủ Thiêm – SƠN SƠN

Giá đất căn cứ vào giá chuyển nhượng thực ở

Nhằm giải quyết ách tắc, tồn đọng trong công tác bồi thường, hỗ trợ, tái an cư cho người dân khi Nhà nước thu hồi đất, Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM vừa kiến nghị cho phép sử dụng tài liệu chuyển nhượng phân khúc thực sự làm cơ sở xác định giá đất để tính bồi thường. Tuy nhiên, câu hỏi đặt ra là một vàih làm sẽ như thế nào để không bị rơi vào hiện trạng mất kiểm soát do thao túng và thổi giá.

LS Nguyễn Văn Trường, Trưởng Văn phòng Luật sư Trường (Đoàn Luật sư TP.HCM) nhận định dùng giá chuyển nhượng thực sự của đất đai trên phân khúc để làm cơ sở định giá bồi thường cho dân khi thu hồi đất sẽ giúp người dân được hưởng lợi lớn. Về phần Nhà nước, 1 khi đem quy mô đất thu hồi của dân đi đấu giá, thì sẽ thu được khoản tiền không nhỏ, đủ bù đắp lại khoản tiền tăng lên khi bồi thường đất cho dân theo giá phân khúc.

Tuy nhiên, trong quá trình thực hiện phải xác định rõ ràng lý do, xuất xứ, thuộc quyền sử dụng/có của người dân để xác định mức giá đền bù. Luật sư Trường lưu ý nước ta luôn có hiện trạng dự án chưa hình thành, một vài nhà đầu tư đã biết trước tài liệu, gom mua và đầu cơ, giá đất sẽ bị đẩy lên cao hơn gấp 5, thậm chí gấp 10 lần giá thực ở. Trong trường hợp này, việc xác định giá phân khúc để bồi thường cho người dân cũng gặp nhiều gặp khó. Hơn nữa, người dân chưa chắc đã được lợi do nhà đầu tư đã gom đất từ trước, tự đẩy giá lên, thiết lập giá phân khúc mới và hưởng lợi. Do đây, biện pháp thực hiện là rất quan trọng khi đưa ra đề xuất trên.

Theo ông Trường, các vấn đề quan trọng có tính tiêu chuẩn liên quan đến xác định giá đất, đã được quy định khá cụ thể ở luật Đất đai năm 2013 và một vài văn bản giải đáp thi hành. Tuy nhiên, có quy định Nhà nước vừa là người ra chọn lọc thu hồi đất vừa chọn lọc giá đất tính bồi thường nên chưa bảo đảm tính độc lập, khách quan trong việc ban hành giá đất và khó có lại ích lợi tối đa cho người sử dụng đất.

Lãnh đạo 1 doanh nghiệp BĐS cho rằng, để nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất, cần thực hiện 1 số biện pháp đồng bộ như: quy định nghiêm ngặt hơn về thẩm quyền, mục đích thu hồi đất, có sự tham vấn ý kiến của một vài cơ quan công dụng và người bị thu hồi. Tiếp đến, cần dự trù tốt phương án đền bù, trên cơ sở tính toán đầy đủ lợi ích của Nhà nước, người bị thu hồi đất và người được hưởng lợi từ việc Nhà nước thu hồi đất. Những người bị di dời phải được tham vấn rõ ràng và được tham dự vào một vài chương trình lập kế hoạch và thực hiện dự án. Đảm bảo cho các người bị thu hồi đất có thể khôi phục lại hoặc cải thiện mức sống so có trước khi bị thu hồi đất.

Tham khảo bí kíp của 1 số nước về bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất cho thấy, trường hợp người bị thu hồi đất không tán thành có phương án bồi thường thiệt hại do Nhà nước xác định, họ có quyền thuê 1 tổ chức định giá tư nhân để áp dụng định giá lại một vài kinh phí thiệt hại. Nhà nước trả tiền thuê định giá lại. Việc xác định mức bồi thường được xác định là giá trị BĐS do người bị thu hồi đất đầu tư, không phải là giá trị thực ở của BĐS. Phần giá trị tăng thêm do sự đầu tư cơ sở hạ tầng của Nhà nước được bóc tách khỏi giá trị bồi thường. Điều này có nghĩa là, Nhà nước không bồi thường theo giá BĐS giai đoạn này mà bồi thường theo giá thấp hơn do trừ đi phần giá trị BĐS tăng thêm từ sự đầu tư cơ sở hạ tầng của Nhà nước. Do vậy, khoản 4 Điều 115 luật Đất đai năm 2013 nên sửa đổi theo hướng “giá đất do giải đáp xác định là căn cứ quan trọng để cơ quan nhà nước có thẩm quyền quy định, chọn lọc giá đất”.

Canhogemriversidehcm.com – Theo Thanh niên

Bạn đang xem chuyên mục Blog canhogemriversidehcm.com

0 replies

Leave a Reply

Want to join the discussion?
Feel free to contribute!

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *