Bất động sản lo chôn vốn vì quy trình 5 bước

Doanh nghiệp có nguy cơ bị chôn vốn theo đề xuất quy trình thực hiện dự án nhà ở thương mại theo 5 bước của Sở Xây dựng TP.HCM.

Thủ tục nhiêu khê khiến tiền sử dụng đất đang trở thành gánh nặng của doanh nghiệp và người dân – Ảnh: Gia Khiêm

Đề xuất của Sở Xây dựng TP.HCM về quy trình thực hiện dự án nhà ở thương mại theo 5 bước, trong đấy doanh nghiệp phải đấyng tiền sử dụng đất trước khi công nhận chủ đầu tư không chỉ khiến doanh nghiệp bị chôn vốn mà còn làm BDS bị đội giá.

Quy trình nhiêu khê

Theo bà Lâm Thị Vẹn, Trưởng phòng Dự án, Công ty Quốc Cường Gia Lai, GĐ này bước tính tiền sử dụng đất (TSDĐ) rất nhiêu khê. Đơn cử dự án gần 9.000 m2 ở H.Bình Chánh của doanh nghiệp đấyng tiền theo bảng giá đất do UBND TP.HCM quy định nhưng vẫn gặp đủ thứ vướng mắc.

“Nên đổi bước 4 xuống thành bước 5, đồng thời rút ngắn thủ tục xuống còn 4 bước thay vì 5 bước. Làm bởi thế không những không sai luật mà còn giúp doanh nghiệp vượt qua gặp khó, giảm giá nhà đất và nhà nước sớm thu được tiền đấyng góp cho ngân sách”

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP.HCM

Cụ thể, năm 2012, doanh nghiệp có dự án rộng xin điều chỉnh quy hoạch lần 1 để giảm qui mô đất ở xuống, khi đấy UBND TP có văn bản không thu TSDĐ bổ sung. Đến năm 2017, doanh nghiệp xin điều chỉnh quy hoạch lần 2 điều chỉnh căn hộ chung cư có qui mô lớn sang qui mô nhỏ nhưng không 1 sốh tân qui mô đất ở, không tăng tầng cao, hệ số sử dụng đất, không tăng qui mô sàn xây dựng.

Theo Thông tư 76 của Bộ Tài chính quy định là không thu thêm TSDĐ. Tuy nhiên, từ khi doanh nghiệp nộp hồ sơ vào tháng 6.2018 nhưng đến tháng 7.2019 (hơn 1 năm) mới được UBND TP chấp thuận không thu TSDĐ.

“Đây là dự án của doanh nghiệp, quy định rất rõ ràng nhưng 1 số sở ngành giải quyết hơn 1 năm. Thử hỏi đối có dự án mới, TSDĐ tính theo giá thị trường, không có cơ sở xác định rõ ràng về giá phân phối căn hộ chung cư thì không biết khi nào mới đã đi vào hoạt động nộp TSDĐ để được cấp phép xây dựng”, bà Vẹn lo lắng.

Lãnh đạo 1 doanh nghiệp BDS (bất động sản) có dự án ở Q.7, TP.HCM, cho biết đã 2 năm nay dự án của doanh nghiệp ông vẫn chưa đấyng được TSDĐ do quy trình GĐ này rất nhiêu khê.

Đầu tiên doanh nghiệp (DN) phải nộp hồ sơ định giá quyền sử dụng đất vào Phòng Quản lý đất của Sở Tài nguyên – Môi trường (TN-MT). Nếu phòng này thấy đủ điều kiện định giá mới chuyển qua phòng kinh tế đất. Từ đấy hồ sơ nếu xong sẽ chuyển qua phòng công nghệ tài liệu để đấu thầu chọn lọc đơn vị giải đáp thẩm định giá đất. Đơn vị giải đáp nào bỏ giá thấp nhất sẽ được chọn. Sau đấy đơn vị giải đáp ra chứng thư xác định giá đất gửi về Sở TN-MT.

Khi Sở thấy mức giá này “ổn”, hồ sơ chuyển qua Sở Tài chính để thẩm định chéo. Nếu hai sở này không cộng quan điểm thì DN lại khốn khổ vì chạy hết chỗ nọ, chỗ kia. Còn nếu hai sở thống nhất mức giá sẽ trình Hội đồng thẩm định giá đất TP. Nếu Hội đồng thông qua thì UBND TP ra chọn lọc đấyng TSDĐ của dự án. Sau đấy chuyển cho Cục Thuế TP và chuyển cho DN và trong thời gian 90 ngày DN sẽ nộp, nhưng nếu hội đồng này không thông qua, hồ sơ sẽ làm lại từ đầu.

“Với quy trình này, nếu may mắn, DN sẽ mất dao động 1 năm là ra được TSDĐ, nhưng thường thì mất dao động 2 – 3 năm mới xong. Bởi để chốt được TSDĐ hai sở kia phải chuyển qua lại lòng vòng 2 – 3 lần mới chốt được. Điển hình như dự án của tôi 2 năm rồi chưa đấyng được TSDĐ dù DN đã nhiều lần xin được đấyng để có thể làm thủ tục cấp phép xây dựng. Hiện dự án đã có chứng thư nhưng hơn 1 năm nay chưa có thông báo đấyng TSDĐ từ TP vì hồ sơ vẫn chạy lòng vòng”, vị này ngán ngẩm.

Cho DN đấyng tiền sử dụng đất ở bước 5

Thời gian đấyng TSDĐ kéo dài tới vài năm như nói trên mà quy trình 5 bước đề nghị phải đấyng xong mới được công nhận là chủ đầu tư thì DN kiệt lực vì chôn vốn. Một lãnh đạo Công ty kinh doanh nhà Sài Gòn đánh giá, đại hầu hết 1 số DN bất động sản đều sử dụng vốn tự có và vốn ngân hàng, trong đấy vốn vay chiếm dao động 70% giá trị dự án.

Một dự án phải từ 5 – 7 năm mới đã đi vào hoạt động 1 số thủ tục, khi đấy “sức cộng lực kiệt”. Như dự án của doanh nghiệp ở xã Nhơn Đức rộng 20 ha phải mất dao động 10 năm mới xong giải phóng mặt bằng, làm thủ tục.

10 năm đấy doanh nghiệp vẫn phải trả lãi ngân hàng. Do vậy, nếu TP đưa ra quy trình đấyng TSDĐ ở bước 4 sau đấy mới cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở, công nhận chủ đầu tư, chấp thuận đầu tư, cấp giấy phép xây dựng và triển khai đầu tư xây dựng sẽ gây gặp khó cho DN.

“Thay vì vậy, đảo lại, thông qua công nhận chủ đầu tư, chấp thuận đầu tư, cấp giấy phép xây dựng và triển khai đầu tư xây dựng rồi đến bước đề nghị DN đấyng TSDĐ là hợp lý. Bởi khi đấy DN có thể huy động được vốn từ 1 số đối tác, nhất là 1 số DN nước ngoài để đấyng TSDĐ”, vị này đề xuất.

Đồng quan điểm, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP.HCM (HoREA) nói thẳng, dự án nhà ở có giá thành đầu tư rất lớn và thường phải mất dao động 5 – 7 năm để thực hiện GĐ dự trù đầu tư, xây dựng 1 số công trình cơ sở hạ tầng, làm móng… mới hội đủ điều kiện huy động vốn.

Trong quá trình đấy, DN phải gánh đủ loại giá thành như giá thành bồi thường giải phóng mặt bằng theo giá thị trường; phải ký quỹ 1 – 3% tổng vốn đầu tư; giá thành xây lắp 1 số công trình của dự án; giá thành vốn, giá thành bảo lãnh ngân hàng khi phân phối nhà ở hình thành trong tương lai; giá thành quản lý DN, quản lý dự án…

Vì thế nếu quy định DN phải nộp TSDĐ trước khi được công nhận là chủ đầu tư, dự án vẫn chưa được thẩm định kiến trúc, chưa được cấp giấy phép xây dựng, chưa được triển khai xây dựng không chỉ khiến DN chôn vốn mà còn không thích hợp có 1 số quy định của luật Đất đai, luật Kinh doanh bất động sản, luật Xây dựng và 1 số văn bản dưới luật.

Nếu phải nộp TSDĐ ở bước 4, DN nguy cơ bị chôn vốn dao động 5 – 7 năm hoặc lâu hơn, làm tăng giá thành đầu tư, tăng giá thành nhà ở mà cuối cộng người mua nhà phải gánh chịu.

“Do đấy nên đổi bước 4 xuống thành bước 5, đồng thời rút ngắn thủ tục xuống còn 4 bước thay vì 5 bước. Làm bởi thế không những không sai luật mà còn giúp DN vượt qua gặp khó, giảm giá nhà đất và nhà nước sớm thu được tiền đấyng góp cho ngân sách”, ông Châu đề xuất.

Quy trình 5 bước

Bước 1: thực hiện thủ tục chọn lọc chủ trương đầu tư.

Bước 2: phê duyệt quy hoạch chi tiết mật độ 1/500.

Bước 3: giao thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất

Bước 4: xác định nghĩa vụ tài chính, nộp TSDĐ.

Bước 5: cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở, công nhận chủ đầu tư, chấp thuận đầu tư, cấp giấy phép xây dựng và triển khai đầu tư xây dựng.

(Theo đề xuất của Sở Xây dựng TP.HCM)

Canhogemriversidehcm.com – Theo Thanh niên

Bạn đang xem chuyên mục Blog canhogemriversidehcm.com

0 replies

Leave a Reply

Want to join the discussion?
Feel free to contribute!

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *