Biến đất đai thành động lực tăng trưởng

Tại toàn bộ các nền kinh tế chuyển đổi, trong đây có Việt Nam đều tận dụng chưa hiệu quả nguồn lực từ đất công, mặc dù thời cơ còn rất lớn.

Khu đất thuộc Dự án khu tái an cư phía Đông xưởng 38 & 387 ở quận Ngũ Hành Sơn

Ở đa số các nước công nghiệp, nguồn thu từ thuế đất chiếm từ 50% tới 100% nguồn thu ngân sách địa phương (phụ thuộc vào phương thức đánh thuế đất và các loại thuế khác). Ở Việt Nam, 1 đất nước có nền kinh tế chuyển đổi từ bao cấp sang phân khúc, nguồn lực đất công, tài sản công vô cộng lớn tạo nên thời cơ thuận lợi cho tăng vốn đầu tư phát triển nếu biết cách thu từ đất.

Pháp luật đang làm giảm hiệu quả kinh tế

Luật Đất đai được cho rằng đã đạt được 1 bước tiến mới trong quản lý giá đất. Trong đây, khung giá đất của Chính phủ và bảng giá đất của UBND cấp tỉnh chỉ được sử dụng để tính thuế, phí về đất đai và 1 số trường hợp cần ưu đãi về giá đất. Tuy nhiên, quy định này không còn thích hợp có thực ở tình hình của địa phương và không khả thi trên thực ở.

Nguyên nhân là vì các “bảng giá đất” của các địa phương đa phần chỉ có giá trị bằng dao động 30-50% giá phân khúc. Thêm vào đây, công tác xác định “giá đất cụ thể” chắc chắn qui định “giá đất thích hợp có giá đất phổ biến trên phân khúc” còn nhiều bất cập. 4 biện pháp định giá đất (so sánh trực tiếp; chiết trừ; lương; thặng dư) để xác định “giá đất cụ thể” theo Nghị định 44/2014 đã cho kết quả chênh lệch khác biệt, chưa chắc chắn độ tin cậy. Chưa kể, Luật Đất đai có 1 điều quy định về đất đai giao cho các dự án đối tác công tư (PPP), trong đây có BT nhưng chỉ đề cập tới thẩm quyền giao đất mà không quan tâm tới giá trị đất đai.

Một điểm đáng chú tâm khác là các chế định như “Tổ chức phát triển quỹ đất” vẫn chưa phải là đơn vị chủ lực để thực hiện công tác bồi thường giải phóng mặt bằng theo quy hoạch phát triển kinh tế – xã hội, tạo lập quỹ đất phục vụ đầu tư phát triển. Chế định này cũng chưa phát huy được vai trò phát triển quỹ đất do chưa được tổ chức thành đơn vị sự nghiệp công dưới hình thức công ty công ích hoặc đơn vị sự nghiệp có thu; chưa được cấp vốn hoặc tạm cấp vốn ban đầu đủ để thực hiện công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng; chưa có cơ chế vận hành linh hoạt và được kiểm soát phòng ngừa tham nhũng, tiêu cực.

Kinh nghiệm từ Nhật Bản

Nhật Bản – đất nước đã trải qua 4 GĐ cách tân lớn bắt đầu từ năm 1950. Trong 4 GĐ này, Chính phủ Nhật Bản đều có các chính sách phân phối hàng về kinh tế đất khác nhau nhằm khắc phục bất cập thực ở, phân chia lại cho xã hội phần hưởng lợi khi giá đất tăng do phát triển kinh tế.

Đơn cử, thời kỳ 1950 – 1960, khi phát triển các cụm công nghiệp diện tích lớn ở khu vực biển Thái Bình Dương như ở các thành phố Tokyo, Osaka, Nagoya và mở rộng diện tích sản xuất công nghiệp để tăng lương quốc dân đã dẫn tới việc giá đất sản xuất công nghiệp tăng; giá đất ở tăng do hiện trạng dân số tập trung ở các thành phố.

Để khắc phục hiện trạng này, Chính phủ đã ứng dụng biện pháp là thúc đẩy cung nhà ở và đất ở bằng cách thi công các nghiệp đoàn nhà ở nhằm thi công, cung cấp nhà ở, phát triển các cụm độ thị mới diện tích lớn. Đồng thời, Chính phủ tạo điều kiện thuận lợi cho việc phân phối nhà ở, đất ở qua quỹ tài chính công về nhà ở. Áp dụng chế độ phân tích thẩm định giúp hình thành các cơ quan phân tích, giúp việc lấy đất công thuận lợi.

Tại thời kỳ cuối năm 1960 – 1970, kinh tế phát triển khiến dân số tập trung ở thành phố nên khó mua được nhà, vấn đề đầu cơ đất công. Chính phủ đã chắc chắn giành đất công cho phát triển hạ tầng, nhất là đến năm 1967 đã ban hành Đạo luật thu hồi đất sửa đổi 1967 làm cơ sở cho việc tính toán phí bồi thường đất là từ thời điểm chọn lọc thu hồi sửa đổi thành thời điểm cấp chứng nhận kinh doanh. Như vậy, sẽ cố định giá đất vào GĐ bắt đầu kinh doanh (phòng việc cố tình giữ đất không phân phối để nâng giá).

Thời kỳ 1980 đến đầu các năm 1990, giá đất tăng cao xuất phát Thứ nhất ở Tokyo và lan rộng các các thành phố lớn khiến người dân có lương trung bình khó mua được nhà. Để khắc phục điều này, Chính phủ đã ban hành Luật Đất đai căn bản (1989), trong đây ưu tiên công trình phúc lợi công cộng; kiềm chế chuyển nhượng đầu cơ; chia sẻ lợi nhuận thu được do giá trị đất tăng, hợp lý hóa việc định giá đất công…

Việt Nam cũng có thể học tập Nhật Bản trong việc định giá đất công dựa trên cơ sở 1 thửa đất 4 loại giá là giá thực ở trên phân khúc, giá theo niêm yết công khai, giá thẩm định thuế thừa kế (giá theo tuyến đường) và giá trị đánh thuế tài sản cố định. Việc định giá đất “1 vật 4 giá” này tùy từng trường hợp mà cơ quan có thẩm quyền thu hồi. Cùng đây là phân chia lợi ích cho xã hội khi hưởng lợi từ việc giá đất tăng do phát triển kinh tế. Các công ty của Chính phủ sẽ mua trước đất đai ở các khu vực chuẩn bị phát triển…

Đào Trung Chính – Phó Tổng Cục trưởng Tổng cục Quản lý đất đai, Bộ TNMT

Canhogemriversidehcm.com – Theo DĐBĐS

Bạn đang xem chuyên mục Blog canhogemriversidehcm.com

0 replies

Leave a Reply

Want to join the discussion?
Feel free to contribute!

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *