Bịt kẽ hở tính thuế nhà đất

Người dân kê khai giá phân phối căn hộ chung cư thấp, cơ quan thuế gần như căn cứ vào mức giá này hoặc mức giá do UBND 1 vài tỉnh, đô thị ra mắt, thấp hơn nhiều so có phân khúc, để áp giá tính thuế chuyển nhượng nhà đất

Quy định hiện hành vẫn còn kẽ hở khi áp giá tính thuế lương cá nhân đối có BDS chuyển nhượng – Ảnh: TẤN THẠNH

Theo Tổng cục Thuế, việc kê khai giá tính thuế lương cá nhân (TNCN) của người chuyển nhượng căn hộ chung cư thấp hơn nhiều so có mức do chủ dự án phân phối ra. Vì thế, cơ quan này vừa có văn bản yêu cầu cơ quan thuế 1 vài tỉnh, đô thị tăng cường công tác quản lý đối có chuyển nhượng BDS, nhất là việc kê khai giá tính thuế chuyển nhượng căn hộ chung cư hình thành trong tương lai.

Cán bộ thuế… chưa chịu khó!

Thực tế, người phân phối căn hộ chung cư (có căn nhà thứ 2) phải nộp thuế TNCN 2%/giá trị kê khai. Tuy nhiên, để cắt giảm số tiền nộp thuế, người phân phối và người mua thường thỏa thuận kê khai giá chuyển nhượng thấp hơn rất nhiều so có phân khúc. Cứ thế, trong nhiều năm qua, cơ quan thuế thường căn cứ vào mức giá mà người mua – người phân phối kê khai để làm cơ sở tính thuế TNCN.

Thế nhưng, điều 37 Luật Quản lý thuế số 78/2006/QH11 cho phép cơ quan thuế ấn định từng nhân tố liên quan đến việc xác định số thuế phải nộp đối có người phân phối căn hộ chung cư. Theo đấy, cán bộ thuế có thể xem xét mức giá nhà đất do nhà nước ra mắt; hoặc giá mua, giá phân phối của 1 vài công ty BDS ở địa phương để xác định giá phân khúc làm căn cứ ấn định giá phân phối, giá mua và số thuế phải nộp.

Tuy vậy, 1 thanh tra viên của Cục Thuế TP HCM cho rằng quy định trên vẫn có kẽ hở khi áp giá tính thuế TNCN đối có BDS chuyển nhượng. Bởi lâu nay, cán bộ thuế chưa chịu khó rà soát, nghiên cứu giá phân khúc và gần như chỉ căn cứ vào mức giá tối thiểu do UBND 1 vài tỉnh, đô thị ra mắt để áp tính thuế. Theo đấy, nếu bên phân phối và bên mua kê khai giá trị chuyển nhượng quá thấp thì cơ quan thuế sẽ lấy mức giá do nhà nước ra mắt để tính thuế.

Vị thanh tra viên cho biết thêm vài năm gần đấy, hàng trăm căn hộ chung cư ở khu vực cầu Sài Gòn (TP HCM) có giá phân khúc dao động 5 tỉ đồng nhưng khi chuyển nhượng, người phân phối và người mua kê khai giá chỉ 2,5 – 3 tỉ đồng, tính ra ngành thuế thất thu 50 – 60 triệu đồng/căn hộ chung cư. Thế nhưng, do mức giá này cao hơn giá nhà nước ra mắt nên cán bộ thuế hưởng ứng làm cơ sở tính thuế, “vô tình” giúp cho người nộp thuế giảm được số thuế TNCN, đồng nghĩa ngân sách thu về ít hơn.

“Để ấn định giá tính thuế căn hộ chung cư A sát có phân khúc, theo tôi, ngành thuế có thể phối hợp có 1 vài tổ chức, cá nhân liên quan để xác định giá trị chuyển nhượng thực ở của căn hộ chung cư B có thời điểm chuyển nhượng gần nhất có căn hộ chung cư A; đồng thời căn hộ chung cư B cũng có qui mô, địa điểm… tương tự căn hộ chung cư A; hoặc căn cứ vào mức giá mà chủ dự án đang chào phân phối để xác định giá tính thuế” – vị thanh tra này kiến nghị.

Truy tìm lý do

Tuy pháp luật quy định người phân phối căn hộ chung cư là đối tượng nộp thuế TNCN nhưng trên thực ở, nhiều trường hợp bên mua hưởng ứng nộp thuế thay cho người phân phối. Từ đấy, họ thỏa thuận kê khai giá trị chuyển nhượng rất thấp. Tuy nhiên, do mức giá này không được cơ quan thuế hưởng ứng nên có trường hợp người nộp thuế phải kê khai lại có mức giá hợp lý.

Cụ thể, tháng 6-2019, Chi cục Thuế quận Long Biên, TP Hà Nội đã ách lại hồ sơ thuế của 1 cá nhân khi người này mua xong 1 căn hộ chung cư chung cư. Với trường hợp này, người mua và người phân phối kê khai giá chuyển nhượng căn hộ chung cư là 1,3 tỉ đồng, đồng thời bên mua nhận trách nhiệm nộp thuế TNCN thay cho bên phân phối. Như vậy, có thuế suất 2%/giá trị chuyển nhượng 1,3 tỉ đồng, người mua căn hộ chung cư chỉ đấyng thuế 26 triệu đồng.

Do mức giá chuyển nhượng căn hộ chung cư trên quá “bèo” nên Chi cục Thuế quận Long Biên đã tuyên truyền, giải đáp, giải đáp người nộp thuế kê khai giá chuyển nhượng đúng có thực ở phát sinh thích hợp có giá phân khúc. Để xác minh thêm tài liệu, Chi cục Thuế quận Long Biên phối hợp có 1 vài cơ quan tính năng và chủ cũ làm rõ 1 vài tài liệu liên quan đến vận hành chuyển nhượng căn hộ chung cư. Theo đấy, cơ quan thuế xác định được mức giá mà chủ đầu tư căn hộ chung cư phân phối cho người Thứ nhất 1 vàih đấy 5 năm có giá 2,38 tỉ đồng. Từ đấy, Chi cục Thuế quận Long Biên thuyết phục người nộp thuế điều chỉnh kê khai giá trị chuyển nhượng căn hộ chung cư ngang bằng có mức giá của chủ đầu tư. Người này hưởng ứng và số thuế phải nộp là 2,38 tỉ đồng nhân có thuế suất 2% = 47,6 triệu đồng.

Tiềm ẩn rủi ro cho người phân phối

Từ năm 2013, Nghị định 65/2013/NĐ-CP quy định 2 biện pháp tính thuế TNCN đối có người phân phối BDS. Theo đấy, lương tính thuế được tính bằng giá phân phối BDS trừ đi giá mua cộng có 1 vài giá thành hợp lý liên quan, thuế suất 25%; còn trường hợp người phân phối không xác định được giá mua và chứng minh 1 vài giá thành liên quan thì tiến hành thuế suất 2%/giá chuyển nhượng. Tuy nhiên, do đa số người dân kê khai lỗ khi phân phối BDS, đồng thời cơ quan thuế cũng không xác định được giá trị thực ở mà người dân đã chuyển nhượng nên vài năm gần đấy, pháp luật quy định chỉ tiến hành 1 1 vàih tính thuế TNCN chuyển nhượng BDS có thuế suất 2%/giá trị chuyển nhượng.

Đề cập việc nhà nước thất thu từ người dân kê khai giá chuyển nhượng căn hộ chung cư không đúng giá thật, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM, cho rằng mức thuế TNCN 2% như giai đoạn này là hưởng ứng được. Vấn đề còn lại là nhà nước cần tuyên truyền, khuyến khích người dân kê khai giá trị chuyển nhượng nhà đất sát có giá phân khúc nhằm bảo đảm công bằng về thuế, đồng thời né tránh 1 vài rủi ro có thể phát sinh.

“Bởi lẽ, có căn hộ chung cư có giá phân khúc 3 tỉ đồng nhưng để né thuế, người phân phối có thể kê khai giá phân phối 1 tỉ đồng. Khi đấy, người mua có thể “lật kèo” chi trả 1 tỉ đồng khiến người phân phối lãnh đủ. Còn trường hợp người mua hưởng ứng kê khai giá thấp và nếu trong thời gian tới, nhà nước 1 vàih tân 1 vàih tính thuế theo hướng lấy giá phân phối trừ cho giá mua thì khi đấy, người mua muốn phân phối lại căn nhà đấy cho người khác sẽ phát sinh lương rất lớn, buộc phải nộp số tiền thuế không nhỏ” – ông Châu cảnh báo.

Luật sư Nguyễn Văn Lộc (Công ty Luật LPVN) cho biết ở hợp đồng công chứng chuyển nhượng BDS, bên phân phối luôn yêu cầu kê khai giá trị chuyển nhượng thấp hơn giá trị chi trả thực ở. Như thế, khi có xảy ra tranh chấp, bên mua chẳng thể chứng minh được số tiền thực ở đã giao cho bên phân phối. Mặt khác, sau này người đã mua nhà đất có giá kê khai không thật cũng trở thành người phân phối cho người mua thứ hai. Chẳng may, người mua kế tiếp lại yêu cầu chuyển nhượng đúng giá thật. Khi đấy, người phân phối phải gánh chịu 1 khoản thuế TNCN rất lớn.

Nhiều biện pháp

Luật sư Nguyễn Đức Nghĩa, Chủ nhiệm CLB Đại lý thuế TP HCM, nhìn nhận người dân thừa biết việc kê khai giá chuyển nhượng nhà đất không thật sẽ đối mặt rủi ro nhưng vẫn làm bởi trước mắt, số thuế mà họ phải nộp rất nhỏ, đồng thời 1 vàih tính thuế 2%/ giá trị chuyển nhượng cũng chưa thuyết phục. Thực tế, không phải người nào cũng thu được lợi nhuận từ việc phân phối BDS. Thậm chí, có người thua lỗ khi phân phối BDS nhưng vẫn phải đấyng thuế – không thích hợp có mục đích, ý nghĩa của sắc thuế TNCN là thu từ người có phát sinh lương.

“Theo tôi, ở thời điểm này, việc tính thuế từ chuyển nhượng nhà đất, nhà nước nên đưa ra 1 thuế suất hợp lý và chỉ quy định 1 biện pháp tính thuế là lấy giá phân phối trừ giá mua để xác định giá tính thuế. Từ đấy, người dân sẽ từng bước kê khai giá trị chuyển nhượng nhà đất theo giá phân khúc, bảo đảm nguồn thu của nhà nước lẫn công bằng cho người có nghĩa vụ nộp thuế” – ông Nghĩa đề xuất.

Thế nhưng, luật sư – TS Bùi Quang Tín (Trường ĐH Ngân hàng TP HCM) lại cho rằng nếu lấy giá phân phối trừ giá mua để xác định giá tính thuế thì các người dân phân phối căn nhà mà họ đã mua 1 vàih đấy hàng chục năm phải đấyng thuế rất nhiều. Bởi vào 1 vài thời điểm đấy, giá trị của 1 căn nhà quá nhỏ nhưng đến nay giá đã tăng hàng chục lần. Trong khi đấy, phân khúc BDS biến động khó lường, cơ quan thuế chẳng thể xác định được đâu là giá phân khúc theo từng thời điểm, để từ đấy áp giá tính thuế.

Để hài hòa lợi ích của nhà nước lẫn bên mua và bên phân phối BDS, nhóm luật sư Nguyễn Văn Lộc khuyến nghị người dân đồng thuận 1 vàih tính thuế 2%/giá trị chuyển nhượng. Thế nhưng, bên mua nên yêu cầu bên phân phối kê khai đúng giá phân khúc. Nếu gặp gánh nặng về thuế thì hai bên cộng thỏa thuận chia sẻ khoản phát sinh này.

Canhogemriversidehcm.com – Theo Người lao động

Bạn đang xem chuyên mục Blog canhogemriversidehcm.com

0 replies

Leave a Reply

Want to join the discussion?
Feel free to contribute!

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *