Đề xuất mua bán nhà “trên giấy” cần được đưa vào Luật Kinh doanh bất động sản

Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VnREA) vừa có văn bản gửi Thủ tướng Chính phủ kiến nghị bổ sung 1 số điều khoản liên quan đến giao dịch nhà đất hình thành trong tương lai.

Theo đây mức bảo lãnh đối có nghĩa vụ bàn giao nhà ở hình thành trong tương lai lên tới 100% giá phân phối nhà/căn hộ và thư bảo lãnh phát sinh hiệu lực cộng khi khiến tổng giá trị bảo lãnh của dự án rất lớn. Các chủ đầu tư nếu đang đồng thời triển khai nhiều dự án thì việc cấp bảo lãnh trong hạn mức tín dụng khó lòng thực hiện được.

VnREA cho rằng việc hạn chế công đoạn chi trả trước bàn giao không thực sự cần thiết. Bởi lẽ, Khoản 1 Điều 57 của Luật Kinh doanh Bất động sản giới hạn công đoạn chi trả một số lần thứ hai phải thích hợp có công đoạn thi công nhà đất. Tuy nhiên, theo Điều 56 của Luật này hiện đã có cơ chế bảo lãnh ngân hàng để chắc chắn trách nhiệm của chủ đầu tư nếu phát sinh việc chậm bàn giao nhà cho bạn.

Do đây, việc chi trả trong giao dịch, thuê mua nhà đất hình thành trong tương lai có thể được thực hiện nhiều lần, lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng, các lần thứ hai thực hiện theo thỏa thuận của một số bên, không nhất thiết phải chi trả theo công đoạn.

Bên cạnh đây, VNREA cũng chỉ ra điểm bất cập trong quy định chi trả 5% giá trị còn lại trong hợp đồng giao dịch nhà đất hình thành trong tương lai. Theo quy định, trường hợp giao dịch bên mua, bên thuê mua chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền có nhà ở và tài sản khác gắn liền có đất (giấy chứng nhận) thì chủ đầu tư không được thu quá 95% giá trị hợp đồng.

Trong khi đây, thực ở đã ghi nhận, nhiều trường hợp khi chủ đầu tư áp dụng thủ tục xin cấp Giấy chứng nhận cho bạn, tuy nhiên nhiều bạn không chịu đâyng lệ phí trước bạ, chủ đầu tư không đã đi vào hoạt động được thủ tục xin cấp Giấy chứng nhận cho người mua, thế nhưng lại chưa có cơ chế xử lý dứt điểm trường hợp này.

Cũng có trường hợp sau khi chủ đầu tư đã đi vào hoạt động thủ tục xin cấp Giấy chứng nhận và gửi thông báo đề nghị người mua chi trả 5% giá trị còn lại của hợp đồng nhưng người mua không chi trả, đối có một số chủ đầu tư có số lượng sản phẩm lớn thì tổng số tiền 5% là rất lớn.

Ngoài ra, cũng có trường hợp bạn tự đi áp dụng thủ tục cấp Giấy chứng nhận khi chưa chi trả 5%, bạn nhận được Giấy chứng nhận trực tiếp từ cơ quan có thẩm quyền và không thành toán khoản tiền 5% giá trị còn lại, trong khi đây Chủ đầu tư lại vẫn áp dụng thủ tục khiến nhà đất của bạn sẽ được cấp 2 giấy chứng nhận.

“Do đây, nên bổ sung cơ chế thỏa thuận của một số bên về thời điểm thu 5% giá trị hợp đồng còn lại. Nếu không có thỏa thuận, thì 5% này sẽ được đâyng khi cơ quan nhà nước cấp giấy chứng nhận cho người mua” – VNREA đề xuất.

Hiệp hội cũng cho rằng, cần có văn bản quy định về trách nhiệm/cơ chế xử lý có Bên Mua trong việc vi phạm thời hạn đâyng lệ phí trước bạ và nhận giấy chứng nhận để chủ đầu tư có đủ cơ sở đề nghị Bên Mua thực hiện và xử lý dứt điểm nếu Bên Mua vi phạm.

Trường hợp nếu bạn tự áp dụng thủ tục cấp giấy chứng nhận cần bổ sung văn bản đề nghị của bạn có xác nhận của chủ đầu tư về việc khách đã đã đi vào hoạt động nghĩa vụ chi trả theo Hợp đồng giao dịch và chủ đầu tư chưa nộp hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận cho nhà đất đây.

Đồng thời, VNREA cũng đề xuất thêm phần thủ tục giải chấp từng phần. Theo đây, VNREA lý giải, Điểm b khoản 2 Điều 19 của Nghị định 99: “Trường hợp sau khi Sở Xây dựng có văn bản thông báo nhà ở đủ điều kiện được phân phối, cho thuê mua nhưng chủ đầu tư không phân phối, cho thuê mua mà thực hiện thế chấp nhà ở này thì việc phân phối, cho thuê mua nhà ở này sau khi thế chấp chỉ được thực hiện khi có đủ điều kiện và có văn bản thông báo của Sở Xây dựng theo quy định ở điểm này”.

Với trường hợp này, chủ đầu tư đã đã đi vào hoạt động thủ tục thông báo huy động vốn theo quy định. Về bản chất pháp lý, một số văn bản tin tức trong hồ sơ huy động vốn của công ty ở thời điểm này so có thời điểm đã áp dụng huy động vốn là không một sốh tân, trừ điều kiện về giải chấp tài sản. Điều này gây gặp khó và mất thêm nhiều thời gian cũng như thời cơ kinh doanh đối có một số công ty.

Hiệp hội kiến nghị Quốc hội sửa luật theo xu hướng: Chủ đầu tư chỉ cần chắc chắn trường hợp sau khi Sở Xây dựng có văn bản thông báo nhà ở đủ điều kiện được phân phối, cho thuê mua nhưng chủ đầu tư không phân phối, cho thuê mua mà thực hiện thế chấp nhà ở này thì việc phân phối, cho thuê mua nhà ở này sau khi thế chấp chỉ được thực hiện khi chủ đầu tư đã có văn bản giải chấp hoặc biên bản thống nhất của bên mua, bên thuê mua nhà ở và bên nhận thế chấp về việc không phải giải chấp và được giao dịch, thuê mua nhà ở đây.

Song song đâyi, bổ sung vào Luật Kinh doanh nhà đất việc giao dịch hợp đồng giao dịch nhà đất hình thành trong tương lai không phải là nhà ở, tương tự như cơ chế giao dịch hợp đồng giao dịch nhà ở giai đoạn này.

:

Canhogemriversidehcm.com – Theo Nhịp sống việt

Bạn đang xem chuyên mục Blog canhogemriversidehcm.com

0 replies

Leave a Reply

Want to join the discussion?
Feel free to contribute!

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *