Khốn khổ vì 2 chữ “đất ở”: Kiến nghị 3 giải pháp xử lý

HoREA cho rằng, việc quy định công ty phải có 100% đất ở thì mới được chỉ định chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại như giai đoạn này là 1 trong một số vướng mắc rất lớn.

HoREA vừa kiến nghị 3 biện pháp xử lý đất hỗn hợp

Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) vừa có văn bản số 86/2019/CV- HoREA gửi đến UBND TPHCM, yêu cầu Thành phố sớm giải quyết ách tắc về chọn lọc chủ đầu tư; phê duyệt quy hoạch 1/500; tính tiền sử dụng đất dự án nhà ở thương mại có quỹ đất hỗn hợp, trong đây xen cài đất rạch, một số con phố, bờ đất thuộc Nhà nước quản lý.

Văn bản của HoREA cho biết, kể từ khi Luật Nhà ở 2014 có hiệu lực (ngày 01/07/2015) đến nay, hình thức chỉ định chủ đầu tư chỉ tiến hành đối có dự án có 100% “đất ở”. Còn đối có một số dự án có quỹ đất hỗn hợp thì không được chỉ định chủ đầu tư và cũng chưa có đầy đủ cơ chế để giải quyết một số thủ tục hành chính công nhận chủ đầu tư.

Trong khi đây, hầu như toàn bộ một số dự án nhà ở thương mại đều có quỹ đất hỗn hợp gồm: đất ở, đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp xen cài dao động trên dưới 10% tổng diện tích đất rạch, bờ đất, một số con phố, hẻm (ngõ, ngách) thuộc Nhà nước quản lý.

Thế nhưng toàn bộ dự án có quỹ đất hỗn hợp muốn chuyển mục đích sử dụng đất thành đất ở thì phải thực hiện thủ tục Quyết định chủ trương đầu tư theo quy định ở Điều 32 Luật Đầu tư và Điều 170 Luật Nhà ở. Điều đáng nói là sau khi đã có Quyết định chủ trương đầu tư thì nhà đầu tư lại không làm được thủ tục phê duyệt quy hoạch chi tiết mật độ 1/500. Do vậy, không làm được thủ tục công nhận chủ đầu dự án.

Chính bởi thế, HoREA cho rằng, việc quy định công ty phải có 100% “đất ở” thì mới được chỉ định chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại như giai đoạn này là 1 trong một số vướng mắc rất lớn. Điều này khiến phân khúc BĐS bị ách tắc dự án, sụt giảm nguồn cung; nhiều công ty rơi vào tình cảnh rất gặp khó, người tiêu dùng khó tiếp cận sản phẩm nhà ở…

Mặt khác, giai đoạn này, một số cơ quan quản lý nhà nước đang lúng túng trong việc xử lý quỹ đất thuộc Nhà nước quản lý xen cài trong dự án nhà ở. Chưa kể, việc phân loại quỹ đất thuộc Nhà nước quản lý xen cài trong dự án nhà ở thương mại cũng đang có một số vướng mắc.

Do đây, để khai thông ách tắc của một số dự án nhà ở thương mại, HoREA kiến nghị 3 phương án xử lý đối có trường hợp dự án có quỹ đất hỗn hợp.

Cụ thể, phương án thứ nhất là căn cứ pháp luật đất đai giai đoạn này về xác định “giá đất cụ thể” thích hợp giá phân khúc, theo một số biện pháp tính giá đất được quy định ở Nghị định 44/2014/NĐ-CP, Hiệp hội yêu cầu UBND đô thị cho phép giao phần đất rạch, bờ đất, một số con phố do Nhà nước quản lý có hình dạng bất định hình, nằm xen cài rải rác trong dự án nhà ở, cho chủ đầu tư dự án.

Giá trị phần đất này được xác định theo “giá đất cụ thể” thích hợp giá phân khúc khi tính toán tiền sử dụng đất dự án để nộp ngân sách nhà nước.

Phương án 2 được đưa ra dựa trên ý kiến chuyên gia đề xuất chuyển đổi quyền sử dụng đất rạch, bờ đất, một số con phố thuộc Nhà nước quản lý theo cơ chế “dồn điền đổi thửa” và “quyền chuyển đổi quyền sử dụng đất” được quy định ở Điều 167 Luật Đất đai và Điều 78 Nghị định 43/2014/NĐ-CP. Thực hiện cơ chế đổi ngang “đất thô” này, một số thửa đất (cũ) thuộc Nhà nước quản lý nằm rải rác trong khu vực đất chuẩn bị đầu tư, được dồn lại thành 1 thửa đất (mới) ở ranh khu vực đất chuẩn bị đầu tư, để Nhà nước sử dụng hoặc bán đấu giá (Nếu tổ chức đấu giá thì “nhà đầu tư” đã có quỹ đất liền kề sẽ nỗ lực đấu giá để hợp thửa đầu tư). Sau khi “dồn điền đổi thửa”, “nhà đầu tư” sẽ chỉ lập dự án nhà ở thương mại trên phần đất còn lại.

Còn theo phương án 3, Hiệp hội yêu cầu UBND đô thị trình Thủ tướng Chính phủ tham khảo, quy định mật độ hoán đổi tổng diện tích đất rạch, bờ đất, một số con phố do Nhà nước quản lý xen cài trong dự án nhà ở, theo mật độ 15% (hoặc mật độ cao hơn).

Doanh nghiệp phải chuyển giao lại cho Nhà nước tổng diện tích đất kinh doanh đã có cơ sở hạ tầng của dự án, theo mật độ 15% (hoặc mật độ cao hơn), để Nhà nước thực hiện dự án ở phần đất này, hoặc đấu giá đất, hoặc đấu thầu để chọn lọc nhà đầu tư, thu hồi tiền cho ngân sách để phục vụ lợi ích công cộng.

Trong 3 phương án trên thì HoREA cho rằng, “Phương án 1” và “Phương án 2” đều có thể thực hiện được ngay vì có căn cứ pháp luật, để giải quyết ách tắc của một số dự án nhà ở thương mại giai đoạn này. Còn “Phương án 3” chỉ có thể thực hiện nếu được sự cho phép của Chính phủ hoặc Ủy ban Thường vụ Quốc hội.

Đặc biệt, “Phương án 2” rất có lợi cho Nhà nước, vừa thực hiện “đổi ngang đất thô”, vừa tích tụ được quỹ đất (mới) tập trung, có giá trị cao hơn, so có nhiều thửa đất nhỏ, bất định hình, nằm rải rác trước đây. Doanh nghiệp có bị thiệt, vì không còn quỹ đất rạch, bờ đất, một số con phố để phát triển dự án như trước đây, nhưng cũng được lợi vì quy trình thủ tục phê duyệt dự án sẽ thuận lợi và nhanh hơn.

Canhogemriversidehcm.com – Theo Dân trí

Bạn đang xem chuyên mục Blog canhogemriversidehcm.com

0 replies

Leave a Reply

Want to join the discussion?
Feel free to contribute!

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *