Kiến nghị hàng loạt giải pháp tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản

Thị trường BDS TP.HCM đang có những dấu hiệu sụt giảm trong thời gian qua của về cung và cầu. Để tháo gỡ gặp khó cho phân khúc, Hiệp hội bất động sản TP.HCM vừa nêu ra vô số biện pháp.

HoREA vừa có công văn 115 ngày 6/11 gửi Thủ tướng Chính phủ và những bộ, ngành liên quan, kiến nghị 1 số biện pháp nhằm cải thiện môi trường kinh doanh trong lĩnh vực BDS. Theo báo cáo của đơn vị này, phân khúc BDS TPHCM 2 năm qua đã bị sụt giảm mạnh nguồn cung dự án và nguồn cung sản phẩm nhà ở, nhất là hiện trạng quá thiếu nhà ở thương mại có giá vừa túi tiền và nhà ở xã hội.

Sụt giảm mạnh nguồn cung

Những năm qua nhiều dự án nhà ở ở TP.HCM không thực hiện được những thủ tục đầu tư thi công, hoặc bị dừng triển khai. Từ tháng 7 năm 2015 đến tháng 8/2018, đã có 126 dự án nhà ở có quỹ đất hỗn hợp bị dừng những thủ tục đầu tư, dù đã có Quyết định chủ trương đầu tư, nhưng không làm được thủ tục phê duyệt quy hoạch chi tiết 1/500 để làm tiếp những thủ tục đầu tư thi công.

Có 150 dự án nhà ở liên quan đến sử dụng quỹ đất công đã bị tạm dừng để rà soát thủ tục đầu tư kể từ sau văn bản 342/TTg-V.I ban hành vào tháng 3 năm 2017. Đến tháng 3-2019, Lãnh đạo cơ quan trung ương và thành phố đã ra mắt cho 124 dự án được tiếp tục làm việc thông thường nhưng thực chất nhiều dự án đến nay vẫn chưa làm việc thông thường.

Điều này khiến nguồn cung trên phân khúc bất động sản TP.HCM sụt giảm mạnh kể từ năm 2018 đến nay. Chỉ có 19 dự án được công nhận chủ đầu tư, 59 dự án được chấp thuận đầu tư và 53 dự án được cấp giấy phép thi công, có tổng số 39.959 căn hộ cao tầng có tổng quy mô đất 3.263.212 m², giảm 42% số lượng dự án, giảm 40% về số lượng căn hộ cao tầng và giảm 74% về tổng quy mô đất những dự án nhà ở so có năm 2017.

Ngoài ra, chỉ có 8 dự án được chấp thuận chủ trương đầu tư có quy mô 323.655 m². Đồng thời, chỉ có 77 dự án nhà ở hình thành trong tương lai đủ điều kiện huy động vốn, có 28.316 căn nhà, giảm 16,31% về số lượng dự án và giảm 34,14% về số lượng căn nhà so có năm 2017.

9 tháng đầu năm 2019, phân khúc BDS TPHCM tiếp tục xu thế bị sụt giảm, chỉ có 1 dự án nhà ở được chấp thuận chủ trương đầu tư, giảm dao động 83%; không có dự án nhà ở nào được công nhận chủ đầu tư (0 dự án); chỉ có 12 dự án được chấp thuận đầu tư, giảm dao động 72% và chỉ có 24 dự án được cấp phép thi công, giảm dao động 38%, so có cộng kỳ năm 2018.

Đồng thời, chỉ có 32 dự án nhà ở hình thành trong tương lai đủ điều kiện huy động vốn, có 19.662 căn nhà, giảm 58,44% về số lượng dự án và giảm 30,56% về số lượng căn nhà so có năm 2018. Trong đây, có đến 31 dự án nhà ở quy mô “vừa và nhỏ”, nhưng có 1 dự án đại thành phố ở quận 9 có tổng số 10.007 căn hộ cao tầng, mật độ 63%, chiếm địa vị áp đảo trên phân khúc.

Tình trạng thiếu sản phẩm nhà ở, dẫn đến giá nhà đất tăng (do “tổng cầu” quá lớn nhưng nguồn cung ít), đem lại lợi nhuận lớn cho 1 số chủ đầu tư, nhưng lại khiến cho bạn phải mua nhà giá cao hơn. Bên cạnh đây, hầu hết người tiêu dùng là người có lương trung bình và người có lương thấp thành phố khó tạo lập nhà ở hơn.

Kiến nghị vô số biện pháp tháo gỡ gặp khó cho phân khúc

HoREA kiến nghị Thủ tướng Chính phủ chỉ đạo những bộ, ngành, địa phương rà soát, đề xuất thi công, sửa đổi, đã đi vào hoạt động hệ thống pháp luật về đất đai, đầu tư, thi công, quy hoạch thành phố, nhà ở, kinh doanh BDS (bao gồm cả những Văn bản dưới luật), chắc chắn tính hệ thống, đồng bộ, liên thông.

Thực hiện công đoạn sửa đổi, bổ sung 1 số điều của Luật Xây dựng, Luật Nhà ở, Luật Đầu tư, Luật Doanh nghiệp trong năm 2019; Luật Đất đai, Luật Quy hoạch thành phố và Đề án Luật Đầu tư theo phương thức đối tác công tư (PPP) trong năm 2020.

Trước mắt, đề nghị tập trung giải quyết những vướng mắc, xung đột giữa 1 số quy phạm pháp luật của Luật Nhà ở có Luật Đất đai, giữa Luật Đầu tư có Luật Quy hoạch thành phố; Cơ chế để giải quyết phần đất công (bao gồm đất rạch, các con phố, bờ đất) thuộc Nhà nước quản lý trong dự án nhà ở; Cơ chế để giải quyết những dự án nhà ở thương mại có quỹ đất hỗn hợp và công tác tính tiền sử dụng đất, để khai thông những vướng mắc và ách tắc của phân khúc BDS giai đoạn này.

Cụ thể như sau: Quy định phải có 100% “đất ở” thì mới được “chỉ định chủ đầu tư” dự án nhà ở thương mại theo quy định ở Khoản (2.c) Điều 22 và Khoản 4 Điều 23 Luật Nhà ở xung đột có Khoản (1.b) Điều 169 Luật Đất đai và Khoản 2 Điều 191 Luật Đất đai (quy định công ty được nhận quyền sử dụng “đất” thích hợp có quy hoạch để làm dự án nhà ở), và không sát có thực ở vì hầu hết dự án nhà ở thường có quỹ đất hỗn hợp.

Đây là 1 trong những vướng mắc và cũng là 1 lý do chủ yếu gây sụt giảm quy mô phân khúc BDS giai đoạn này, do hầu hết dự án có quỹ đất hỗn hợp phải thực hiện thủ tục theo Luật Đầu tư. Nhưng sau khi đã có “Quyết định chủ trương đầu tư” thì “nhà đầu tư” lại không làm được thủ tục phê duyệt quy hoạch chi tiết mật độ 1/500 theo quy định của Luật Quy hoạch thành phố. Do vậy, không được công nhận “chủ đầu tư” dự án.

Quy định “Chủ đầu tư dự án đầu tư thi công tổ chức lập quy hoạch chi tiết khu vực được giao đầu tư”, theo quy định ở Khoản 7 Điều 19 Luật Quy hoạch thành phố dẫn đến xung đột pháp luật có Khoản 1 Điều 33 Luật Đầu tư, bởi lẽ khi ban hành “Quyết định chủ trương đầu tư” dự án nhà ở thương mại thì chỉ ghi tên công ty là “Nhà đầu tư”. Điều này biểu hiện sự thiếu thống nhất, thiếu đồng bộ giữa Luật Đầu tư, Luật Đất đai và Luật Quy hoạch thành phố (Trong Luật Quy hoạch thành phố thì cũng có xung đột pháp luật giữa Khoản 7 Điều 19 và Khoản 4 Điều 30).

Quy định phần đất công trong dự án nhà ở (bao gồm đất rạch, các con phố, bờ đất thuộc Nhà nước quản lý), theo quy định của Luật Đất đai; Luật Quản lý, sử dụng tài sản công thì phải tổ chức đấu giá. Nhưng, hầu hết quỹ đất này không có hình dạng xác định, thường nằm phân tán rải rác trong dự án, chẳng thể xác lập được chỉ tiêu quy hoạch để hình thành 1 dự án độc lập, nên không đủ điều kiện để tổ chức đấu giá. Quy định về tính tiền sử dụng đất dự án nhà ở thương mại còn nhiều bất cập, chưa hợp lý, công ty bị mất rất nhiều thời gian để được nộp tiền sử dụng đất.

Theo Horea, do pháp luật quy định công chức, viên chức nhà nước chỉ được làm những gì pháp luật cho phép, mà 1 số quy phạm pháp luật lại có xung đột, thiếu thống nhất, thiếu đồng bộ, nên đã có tiềm ẩn nhân tố rủi ro cho người thi hành công vụ, dẫn đến 1 bộ phận cán bộ, công chức nhà nước có tâm lý sợ trách nhiệm, đùn đẩy, không dám đề xuất giải quyết hồ sơ, đề nghị của công ty.

Cộng đồng công ty mong muốn được làm việc trong môi trường kinh doanh minh bạch, công bằng, bình đẳng, tranh giành lành mạnh. “Minh bạch” là đề nghị danh tiếng. Có “minh bạch” thì mới có công bằng, bình đẳng trong 1 môi trường kinh doanh “trong suốt” tranh giành lành mạnh. Nhưng trên thực ở, vẫn chưa thực sự chắc chắn tính minh bạch, công bằng, bình đẳng, tranh giành lành mạnh.

Trong thời gian qua, có 1 số công ty được chỉ định đầu tư những dự án khu thành phố, khu nhà ở có quy mô quy mô rất lớn; được giải quyết những thủ tục hành chính về đầu tư thi công rất nhanh; được phê duyệt những chỉ tiêu quy hoạch, chỉ tiêu dân số rất thuận lợi; được xác định tiền sử dụng đất rất mau lẹ…

Canhogemriversidehcm.com – Theo Nhịp sống kinh tế

Bạn đang xem chuyên mục Blog canhogemriversidehcm.com

0 replies

Leave a Reply

Want to join the discussion?
Feel free to contribute!

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *