TP.HCM: Chỉ ‘dính’ vài mét đất hỗn hợp mà cả trăm dự án bị ‘tắc’

Cả trăm dự án nhà ở ở TP.HCM không được công nhận do vướng mắc quy định 100% đất ở mới được chỉ định chủ đầu tư dự án thương mại. Điều này khiến nhiều công ty nhà đất gặp khó, thậm chí có nguy cơ phá sản.

Nhiều dự án chẳng thể triển khai do quy định 100% đất ở – Ảnh minh họa

Doanh nghiệp “kêu trời” vì quy định 100% đất ở

Theo ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), kể từ ngày 1.7.2015 (khi Luật Nhà ở 2014 có hiệu lực) đến nay, hình thức chỉ định chủ đầu tư chỉ tiến hành đối có dự án có 100% đất ở. Còn đối có 1 vài dự án có quỹ đất hỗn hợp thì không được chỉ định chủ đầu tư và cũng chưa có đầy đủ cơ chế để giải quyết 1 vài thủ tục hành chính công nhận chủ đầu tư.

Trong khi đây, hầu như toàn bộ 1 vài dự án nhà ở thương mại đều có quỹ đất hỗn hợp gồm: đất ở, đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp xen cài dao động trên dưới 10% tổng diện tích đất rạch, bờ đất, các con phố, hẻm (ngõ, ngách) thuộc Nhà nước quản lý.

Tất cả dự án có quỹ đất hỗn hợp muốn chuyển mục đích sử dụng đất thành đất ở thì phải thực hiện thủ tục chọn lọc chủ trương đầu tư theo quy định ở Điều 32 Luật Đầu tư và Điều 170 Luật Nhà ở. Đặc biệt, sau khi đã có chọn lọc chủ trương đầu tư thì nhà đầu tư lại không làm được thủ tục phê duyệt quy hoạch chi tiết mật độ 1/500. Do vậy, không làm được thủ tục công nhận chủ đầu dự án.

Trong khi đây, thống kê của Sở Xây dựng TP.HCM cho thấy từ ngày 1.7.2015 đến tháng 8.2018 đã 170 dự án được UBND TP.HCM chấp thuận chủ trương đầu tư, công nhận chủ đầu tư. Thế nhưng, chỉ có 44 dự án, chiếm mật độ 25,9% được cơ quan thẩm quyền cấp sổ đỏ có mục đích sử dụng là đất ở ở thành thị.

Còn lại 126 dự án, chiếm 74,1% là các dự án nhà ở thương mại có quỹ đất hỗn hợp, thường bao gồm đất ở; đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp; đất rạch, bờ đất, các con phố do Nhà nước trực tiếp quản lý.

Điều đáng nói là 51/126 dự án còn lại này đến nay đã hết thời hiệu, do kể từ tháng 9.2018 đến nay, toàn bộ 1 vài dự án nhà ở thương mại có quỹ đất hỗn hợp (kể cả dự án đã hết thời hiệu) đều phải thực hiện thủ tục thông qua Sở KH-ĐT để trình UBND TP.HCM ban hành “chọn lọc chủ trương đầu tư” theo quy định của Luật Đầu tư.

Do đây, Sở Xây dựng đã báo cáo rà soát, tổng hợp 1 vài trường hợp dự án nhà ở thương mại có quỹ đất hỗn hợp gồm đất ở, đất nông nghiệp, đất chuyện dụng trên địa bàn thành thị và đã dự thảo nội dung văn bản yêu cầu UBND TP.HCM báo cáo Chính phủ tháo gỡ gặp khó cho công ty. Quy định phải có 100% đất ở mới được chỉ định chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại là 1 vướng mắc rất lớn và cũng là 1 lý do chủ yếu gây ách tắc phân khúc nhà đất giai đoạn này.

Hiến kế để sớm giải quyết

Trước hiện trạng này, HoREA cho biết đã có kiến nghị gửi đến UBND TP.HCM, yêu cầu thành thị sớm giải quyết ách tắc về chọn lọc chủ đầu tư; phê duyệt quy hoạch 1/500; tính tiền sử dụng đất dự án nhà ở thương mại có quỹ đất hỗn hợp, trong đây xen cài đất rạch, các con phố, bờ đất thuộc nhà nước quản lý.

Theo đây, HoREA mạnh dạn đề xuất 3 phương án để giải quyết. Thứ nhất, HoREA kiến nghị UBND TP.HCM cho phép giao phần đất rạch, bờ đất, các con phố do nhà nước quản lý có hình dạng bất định hình, nằm xen cài rải rác trong dự án nhà ở, cho chủ đầu tư dự án. Giá trị phần đất này được xác định theo “giá đất cụ thể” thích hợp giá phân khúc khi tính toán tiền sử dụng đất dự án để nộp ngân sách nhà nước.

Phương án thứ hai được đưa ra dựa trên ý kiến chuyên gia đề xuất chuyển đổi quyền sử dụng đất rạch, bờ đất, các con phố thuộc nhà nước quản lý theo cơ chế “dồn điền đổi thửa” và “quyền chuyển đổi quyền sử dụng đất” được quy định ở Điều 167 Luật Đất đai và Điều 78 Nghị định 43/2014/NĐ-CP.

Theo đây, thực hiện cơ chế đổi ngang “đất thô” này, 1 vài thửa đất (cũ) thuộc nhà nước quản lý nằm rải rác trong khu vực đất chuẩn bị đầu tư, được dồn lại thành 1 thửa đất (mới) ở ranh khu vực đất chuẩn bị đầu tư, để nhà nước sử dụng hoặc bán đấu giá (nếu tổ chức đấu giá thì “nhà đầu tư” đã có quỹ đất liền kề sẽ nỗ lực đấu giá để hợp thửa đầu tư). Sau khi “dồn điền đổi thửa”, “nhà đầu tư” sẽ chỉ lập dự án nhà ở thương mại trên phần đất còn lại.

Phương án thứ ba, HoREA kiến nghị UBND TP.HCM trình Thủ tướng Chính phủ tham khảo, quy định tỉ lệ hoán đổi tổng diện tích đất rạch, bờ đất, các con phố do nhà nước quản lý xen cài trong dự án nhà ở, theo tỉ lệ 15% hoặc cao hơn.

Cụ thể, công ty phải chuyển giao lại cho nhà nước tổng diện tích đất kinh doanh đã có cơ sở hạ tầng của dự án, theo tỉ lệ 15% hoặc cao hơn, để nhà nước thực hiện dự án ở phần đất này, hoặc đấu giá đất, hoặc đấu thầu để chọn lọc nhà đầu tư, thu hồi tiền cho ngân sách để phục vụ lợi ích công cộng.

HoREA cho rằng phương án 1 và phương án 2 đều có thể thực hiện được ngay vì có căn cứ pháp luật, để giải quyết ách tắc của 1 vài dự án nhà ở thương mại giai đoạn này. Trong đây, cơ quan này nhấn mạnh phương án 2 “rất có lợi cho nhà nước, vừa thực hiện “đổi ngang đất thô”, vừa tích tụ được quỹ đất (mới) tập trung, có giá trị cao hơn, so có nhiều thửa đất nhỏ, bất định hình, nằm rải rác trước đây”. Trong khi đây, phương án 3 chỉ có thể thực hiện nếu được sự cho phép của Chính phủ hoặc Ủy ban Thường vụ Quốc hội.

Canhogemriversidehcm.com – Theo Một địa cầu

Bạn đang xem chuyên mục Blog canhogemriversidehcm.com

0 replies

Leave a Reply

Want to join the discussion?
Feel free to contribute!

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *