Xung đột pháp lý trong đầu tư xây dựng: Rối với câu chữ, cách hiểu

Tình trạng chồng chéo, thậm chí xung đột giữa các quy định pháp luật, nhất là trong đầu tư xây dựng, đang tạo rào chắn đối có nhà đầu tư, chủ đầu tư và cả cơ quan quản lý.

Cải cách thể chế, thủ tục hành chính là 1 trong các mối quan tâm danh tiếng của Chính phủ để tạo môi trường thông thoáng cho đầu tư kinh doanh, tạo động lực mới cho sự phát triển của đất nước. Tuy nhiên, hiện trạng chồng chéo, thậm chí xung đột giữa các quy định pháp luật, nhất là trong đầu tư xây dựng, đang tạo rào chắn đối có nhà đầu tư, chủ đầu tư và cả cơ quan quản lý. “Chủ đầu tư”, “nhà đầu tư”?

Theo quy định ở Khoản 7 Điều 19 Luật Quy hoạch đô thị, chủ đầu tư dự án tổ chức lập quy hoạch chi tiết 1/500 khu vực được giao đầu tư. Theo đây, đồ án quy hoạch chi tiết được cơ quan công dụng phê duyệt, là cơ sở để cấp giấy phép xây dựng (GPXD) và lập dự án đầu tư xây dựng. Luật Xây dựng cũng quy định, đồ án quy hoạch chi tiết xây dựng được phê duyệt là cơ sở để cấp GPXD và lập dự án đầu tư xây dựng. Tuy nhiên, đề xuất quy hoạch chi tiết mật độ 1/500 của các dự án nhà ở thương mại đều bị ách tắc, do Sở Quy hoạch – Kiến trúc không nhận hồ sơ của “nhà đầu tư”, dù đã có chọn lọc chủ trương đầu tư của UBND TPHCM, vì “trái” có Khoản 7 Điều 19 Luật Quy hoạch đô thị, quy định “chủ đầu tư” mới là người đề xuất đồ án quy hoạch chi tiết.

Phải chăng do không rõ ràng trong các văn bản luật đã tạo ra cách hiểu khác nhau rằng “nhà đầu tư” chưa phải là “chủ đầu tư”, vì chưa được cơ quan nhà nước có thẩm quyền công nhận “chủ đầu tư”, nên các doanh nghiệp không được phê duyệt quy hoạch chi tiết 1/500 cho dự án. Trong khi đây, khái niệm “nhà đầu tư” trong Luật Đầu tư là các loại hình dự án sản xuất kinh doanh, nhất là dự án nhà ở thương mại.

Theo đây, khái niệm “nhà đầu tư” có nội hàm rộng, bao gồm nhà đầu tư dự án BDS (bất động sản) đã tạo lập được quỹ đất, nhà đầu tư dự án sản xuất, kinh doanh, dịch vụ khác, kể cả nhà đầu tư nước ngoài không tự giải phóng mặt bằng mà thuê đất để đầu tư; khái niệm “nhà đầu tư” bao gồm cả “chủ đầu tư”, và cả “người sử dụng đất” đề xuất dự án đầu tư.

“Đất ở hợp pháp” đang làm khó

Chỉ tính riêng ở TPHCM đã có hàng trăm dự án nhà ở bị “bất động” từ giữa năm 2015 đến nay, cũng do cụm từ “đất ở hợp pháp” của Luật Nhà ở 2014. Cụ thể, kể từ ngày 1-7-2015 (Luật Nhà ở có hiệu lực), Sở Xây dựng TPHCM đã thụ lý 170 dự án đề nghị công nhận chủ đầu tư, nhưng trong đây chỉ có 44 dự án có quyền sử dụng “đất ở hợp pháp”, chiếm mật độ 25%, tức 25% dự án ở đô thị khi nộp hồ sơ xin công nhận chủ đầu tư đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, và trong giấy đây ghi rõ là đất ở đô thị.

Còn lại 126 dự án, chiếm mật độ 75% là đất nông nghiệp, đất giải phóng mặt bằng từ đất nông nghiệp thích hợp có quy hoạch xây dựng; hoặc đất chuyện dụng – đất nhà xưởng chưa chuyển mục đích sử dụng đất, chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính; tức bị loại từ “vòng gửi xe” vì không đủ điều kiện theo quy định hiện hành là “đất ở hợp pháp”.

Trong thời gian chờ có phương án tháo gỡ ách tắc, các sở chuyên môn đã có giải đáp có các chủ đầu tư như sau: Đối có các dự án đã có quyền sử dụng “đất ở hợp pháp” và chắc chắn các điều kiện khác, vẫn nộp hồ sơ ở Sở Xây dựng để tổng hợp và báo cáo tổ chuyên gia, thẩm định và trình UBND TPHCM tham khảo nhận lời chủ trương đầu tư, công nhận chủ đầu tư. Đối có các trường hợp đã có quyền sử dụng đất hợp pháp, đủ điều kiện khác, nhưng chưa chuyển sang đất ở, nộp hồ sơ ở Sở Kế hoạch – Đầu tư để cơ quan này thẩm định, trình UBND TPHCM chọn lọc chủ trương đầu tư. Tuy nhiên, thực ở cho thấy, nếu có chọn lọc chủ trương đầu tư nhưng không cho lập thẩm định phê duyệt 1/500, hồ sơ vẫn phải nằm đây.

Đại diện Công ty CP Thương mại xuất nhập khẩu quận 8, cho biết doanh nghiệp là chủ đầu tư dự án Khu trọng điểm thương mại – dịch vụ văn phòng và căn hộ chung cư ở số 175 Phạm Hùng, phường 4, quận 8. Công ty đã thực hiện thủ tục xin chấp thuận chủ trương đầu tư và công nhận chủ đầu tư ở Sở Xây dựng TPHCM. Tuy nhiên, dự án bị vướng quy định nhà đầu tư phải có quyền sử dụng “đất ở hợp pháp” (tức đất sạch 100% không xen cài đất nông nghiệp), thế là bị “đứng hình” phải chờ giải đáp.

Trong khi đây, muốn có “đất ở hợp pháp”, trước tiên chủ đầu tư phải thực hiện các thủ tục triển khai dự án. Và để có quỹ đất làm dự án, doanh nghiệp đã bỏ ra nguồn vốn rất lớn, bao gồm vốn vay, vốn huy động giải phóng mặt bằng và thực hiện các công tác dự trù đầu tư. Rõ ràng, quy định về “đất ở hợp pháp” để chỉ định chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở thương mại đã được giải đáp và ứng dụng theo kiểu “trói chân” các doanh nghiệp BDS trong thời gian vừa qua.

Đất “xen cài” khiến dự án ách tắc

Hiện nay nhiều chủ đầu tư triển khai dự án nhà ở có đất công xen cài đang bị ách tắc, vì theo quy định của Luật Quản lý và sử dụng tài sản công phải đấu giá phần đất công xen cài này. Tuy nhiên, đa số tổng diện tích đất công ở các dự án nói trên lại nằm rải rác, chẳng thể lập 1 dự án mới, hoặc tách rời dự án doanh nghiệp đang triển khai, nên chẳng thể đem ra đấu giá. Còn không đấu giá mà phân phối chỉ định cho doanh nghiệp thì phải xin ý kiến, tức phải chờ.

Về lý do chủ quan, các cơ quan nhà nước còn e dè trong công tác phối hợp và trao đổi để đạt được sự thống nhất chung giải quyết vấn đề. Ngay cả khi đã có giải đáp của Tổng cục Quản lý đất đai, nhưng các cơ quan vẫn trao đổi tới trao đổi lui, không chốt được, không dám đề xuất.

Thí dụ, ở TPHCM hiện có dao động 130 dự án nhà ở có đất hỗn hợp (trong đây có đất xen cài) đã được UBND TPHCM ra chọn lọc chấp thuận chủ trương đầu tư, công nhận chủ đầu tư, chấp thuận đầu tư, nhưng đang bị coi… vẫn chưa chắc chắn đúng các thủ tục hành chính. Điều này biểu hiện rõ qua vụ việc 110 căn villa của Công ty CP Đầu tư bất động sản Hưng Lộc Phát làm chủ đầu tư, được cho chưa đã đi vào hoạt động các thủ tục pháp lý, cụ thể chưa chuyển mục đích sử dụng đất. Nguyên nhân do dự án có “đất xen cài” manh mún, nhỏ lẻ nằm rải rác trong dự án… được xem là “đất công”. Trong khi đây, vận dụng để đánh giá việc xây 110 căn villa trên theo Luật Đất đai, Luật Xây dựng, Luật Đầu tư… đều đúng; nhưng dưới góc độ của Luật Quản lý và sử dụng tài sản công là sai. Trong khi chờ UBND TPHCM tham khảo giải quyết, dự án nói trên bị đình chỉ xây dựng.

Dự án 110 căn villa của Công ty CP Đầu tư bất động sản Hưng Lộc Phát, trường hợp điển hình về xung đột tính pháp lý trong đầu tư xây dựng

Tương tự, Công ty V.D cũng đang triển khai 1 dự án nhà ở ở Bình Chánh, giai đoạn này chủ đầu tư đã có “đất sạch” 100%. Tuy nhiên trong khuôn viên dự án có dao động 9.000m2 có lý do là đất rạch, đất giao thông. Để được UBND TPHCM công nhận Công ty V.D là chủ đầu tư dự án nói trên, chủ đầu tư phải được thực hiện nghĩa vụ tài chính (giao đất, hay thuê đất…) phần tổng diện tích nói trên. Song từ nhiều tháng qua, sau khi nhận đơn đề nghị của doanh nghiệp, các cơ quan công dụng tham mưu về vấn đề này cho UBND TPHCM tham khảo chọn lọc, như Sở KH-ĐT, Sở TN-MT… chuyển công văn lòng vòng và đến nay doanh nghiệp vẫn chưa được công nhận “chủ đầu tư”.

Những vướng mắc trên hiện đang tồn ở ở các dự án có quỹ đất hỗn hợp xen cài tổng diện tích đất công (đường nội bộ, hẻm, lối đi, đất hở, kênh mương nội đồng…) chỉ chiếm mật độ nhỏ trong dự án. Song các quy định hiện hành đang khiến chủ đầu tư không được giao đất để triển khai, thực hiện dự án, dẫn đến gặp khó cho doanh nghiệp. Và khi dự án ách tắc, ngân sách nhà nước cũng bị hụt nguồn thu.

Canhogemriversidehcm.com – Theo SGGP

Khi các luật mâu thuẫn dẫn tới sự thiếu minh bạch, né tránh trách nhiệm vì sợ sai của cơ quan quản lý nhà nước, đẩy khó về phía người dân và doanh nghiệp, hệ quả, nhiều việc nhỏ nhưng vẫn phải đẩy lên cao cấp hơn giải quyết. Quy định về “đất ở hợp pháp” để chỉ định chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở thương mại đã được giải đáp và ứng dụng theo kiểu “trói chân” các doanh nghiệp bất động sản trong thời gian vừa qua.

Bạn đang xem chuyên mục Blog canhogemriversidehcm.com

0 replies

Leave a Reply

Want to join the discussion?
Feel free to contribute!

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *